Недвижимость и квартирный вопрос

Квартирный вопрос

В 1930-е гг. в своём знаменитом романе «Мастер и Маргарита» Михаил Булгаков устами одного из главных героев, Воланда, сетовал, что москвичей испортил квартирный вопрос. Так автор одновременно отразил своё удручающее бытие в коммунальной квартире и стремительное развитие столицы, которой отчаянно не хватало жилых площадей.

Этот вопрос, однако, был далеко не нов. Москва испытывала жилищный кризис ещё в те патриархальные времена, когда лишь малая часть городских строений была каменной. Уже тогда на волне спроса возникла идея строить дома с дальнейшей целью сдавать их под жильё. Именно поэтому «доходный дом» (то есть здание, изначально предназначенное для извлечения прибыли посредством сдачи площади) не был атрибутом конца XIX – начала XX вв. Ассоциация с этим периодом возникла из-за того, что тогда появились самые знаменитые образцы городской архитектуры «доходников».

Само понятие возникло ещё в XVIII в. и претерпело с течением времени определённые изменения. Первоначально доходным называлось любое здание, площади которого сдавались. Поскольку людей в городах было ещё не очень много, активного спроса на жильё не было. Напротив, в то время интерес вызывали скорее нежилые постройки – лавки, магазины, склады. Эпоха первых Романовых (от Петра I до Елизаветы Петровны) характеризовалась заметным усилением внешних связей России. Немаловажное место здесь занимала торговля – как с Европой, так и с Азией. Примечательно, что, благодаря своему географическому расположению, Москва стала торговой столицей страны – через неё шли главные магистрали с Запада на Восток, по которым двигались товары. Это способствовало возрастанию спроса на торговые площади.

Один из первых доходных домов Москвы – палаты Щербакова. Считается, что он был построен в 1773 г. На втором этаже жил сам хозяин, а внизу располагались лавки и склады. Впоследствии дом перешёл в собственность к купцам Смирновым, которые, согласно веяниям времени, устроили здесь меблированные комнаты. В ходе постройки Третьего кольца дом хотели снести, но когда узнали о его прошлом, сохранили. Сегодняшний адрес: Бакунинская ул., 24

К началу XIX в. торговые ряды стали одним из символов Москвы. Эта особенность была обыграна в дразнилке, которую приезжие говорили, пародируя московское «акание»: «С Масквы, с пасада, с аващнова ряда!». Москвичи не обращали на это внимания – сдача рядов внаём была прибыльным бизнесом. Недаром Гостиный двор в Москве появился раньше, чем в Петербурге, и даже после перестройки не уступал ему по размерам.

Пример стандартных московских рядов начала XIX в. Как можно видеть, они используются по назначению до сих пор. Сегодняшний адрес: ул. Энгельса, д. 23-25

Там, где шла активная торговля, требовалась и соответствующая инфраструктура отдыха – гостиницы и места общественного питания. Примечательно, что в Петербурге, имперской столице, городе придворных, военных и дипломатов, подобные места соперничали между собой по степени роскошности. В 1820-х гг. на Михайловской улице был построен первый люксовый отель, в 1875 г. получивший имя «Гранд Отель Европа». На углу Невского и Владимирского проспектов развернулось настоящее соперничество: отель премиум-класса «Москва» конкурировал с расположенным через дорогу доходным домом Палкина, который не уступал «Москве» по комфортности. Пытались перещеголять друг друга и одноимённые рестораны (к слову, они работают до сих пор).

В Москве же всё было гораздо демократичнее – её отличали практичные непритязательные гостиницы (дорогие тоже были, но их было мало, и их знали наперечёт), обычные трактиры.

Гостиница у Покровских ворот. Приняла первых постояльцев в 1802 г. Одно из немногих зданий, переживших наполеоновский пожар Москвы в 1812 г. Традиционно на втором этаже были расположены жилые помещения, а на первом – общепит и магазины. Во внутреннем дворе предусматривались парковочные места для экипажей. Здание используется по назначению до сих пор: на первом этаже расположены многочисленные кафе, на втором до недавнего времени располагался хостел. Сегодняшний адрес: Покровка, д. 17

Массовое строительство жилых доходных домов началось в 1830-40-е гг. Развитие подобного рода строительства было связано со значительно возросшим наплывом людей, прежде всего, крестьянского сословия. Реформа 1861 г., которая по официальной версии даровала свободу от крепостной зависимости, на самом деле оставила крестьян ни с чем (земля по-прежнему принадлежала помещику). В поисках лучшей доли жители деревень массово отправлялись в города. С другой стороны, востребован был и иной сегмент жилья. По мере складывания национальной буржуазии и интеллигенции предпринимателям, врачам, юристам, преподавателям требовались современные и удобные квартиры.

Архитектура доходных домов складывалась постепенно. Даже во второй половине XIX в. Москва оставалась малоэтажным городом. Большая часть доходных домов представляли собой небольшие двухэтажные дома в несколько окон по фасаду. До трети всей городской земли занимали сады и огороды. Открытие в 1876 г. пятиэтажного здания Троицкого подворья на Ильинке – первого московского «тучереза» (небоскрёба) – стало настоящим событием, о котором писали все городские газеты.

Доходный дом Троицкого подворья на Ильинке – одновременно первый московский небоскрёб. До появления в начале XX в. бизнес-квартала на соседней Старой площади дом был популярным местом встреч предпринимателей – в расположенном здесь ресторане «Троицкий» часто заключались сделки. Жилых квартир здесь пока не предусматривалось – большинство помещений сдавалось под офисы. Сейчас в здании располагаются подразделения Торгово-промышленной палаты России. Современный адрес: Ильинка 5/2

Никто не мог подумать, что всего 20 лет спустя, к концу XIX в., в городе было уже более 500 зданий выше четырех-пяти этажей, а к моменту революции – более 3 000.

Интерес к высотному строительству диктовался не только модой, но и практическим интересом: земля в центральных районах Москвы к началу XX в. поднялась до 50-65 рублей за кв. м. (то есть в среднем 100 тыс. рублей в переводе на сегодняшние деньги, учитывая, что кадастровая стоимость земли в ЦАО на 2014 г. составляла около 50 тыс. рублей за кв. м). Любопытно, что по терминологии XIX столетия настоящим москвичом считался тот, у кого в городе был земельный надел, на котором он мог построить дом.

Доходный дом Лобозева на Садовом кольце, построенный в 1903 г., был характерным примером московского высотного новостроя той поры. На старой фотографии видно, насколько он выделяется на фоне окружающей застройки. В наши дни высота дома, в котором располагается Департамент здравоохранения Москвы, не доходит даже до первого уровня современного бизнес-центра. Текущий адрес: Оружейный пер., 43

В первой половине XIX в., когда дома начинали строить, между ними не оставляли промежутков, чтобы улица представляла собой единый фасад. Задний двор по периметру окружали хозяйственными постройками – конюшнями, каретными и дровяными сараями. Со второй половины XIX в. к главному дому начали пристраивать флигеля, которые вытеснили часть хозпостроек непосредственно в подвалы жилых помещений. Таким образом сформировались классические для доходных домов формы – в виде русских букв «Н» и «Ш».

В середине XIX в. начинаются заметные изменения в самой планировке квартир. Если прежде господствовала анфиладная структура (комнаты шли одна за другой, и в квартире редко бывали изолированные помещения), то теперь появился привычный сегодняшнему человеку коридорный тип планировки. Тогда же зародился тип комнат, которые сегодня называются смежно-изолированные.

Значительный наплыв людей в города в 1870-80-х гг. поставил вопрос об оптимизации жилых площадей. Именно в этот период появилась стандартизованная, секционная планировка квартир. Так, кухонные помещения стали располагаться одно над другим, появились стояки санузлов, потолки стали делать ниже (2-3 м вместо прежних 4-5), чтобы уместить больше квартир в высоту. С целью экономии площади стали делать встроенную мебель. Наиболее распространёнными в доходных домах были 3-5-комнатные квартиры (до половины всех сдаваемых квартир). 6-комнатные встречались реже – их было в районе 10%. Метраж комнат зависел от типа жилья: так, в элитной «барской» квартире и обычной «трёшке» одинаковые по функционалу комнаты могли различаться по размеру в 2-3 раза. Таким образом, площадь обычной городской трёхкомнатной квартиры составляла в среднем 50-60 кв. м. (то есть по сути она не отличалась от сегодняшних).

При этом одно- и двухкомнатные квартиры относились к категории «для малоимущих». Дома с таким жильём часто строили не предприниматели, а государство или страховые общества. В таких квартирах порой не было санузлов и даже нормальной прихожей (заходили в неё по чёрной лестнице). Более половины «однушек» не имели кухонного пространства, и людям приходилось толкаться на общей кухне на этаже. Дешёвые квартиры плохо протапливались, и в комнатах приходилось ставить чугунные огнеопасные печки (в революцию их окрестили «буржуйками», потому как многие жильцы прежде не имели и такого обогрева). Далеко не во всех квартирах был водопровод: по статистике им было оснащено лишь 40% однокомнатных и 60% двухкомнатных квартир.

Именно в таких условиях появлялись специфические формы аренды – «полкойки» и «треть-койки». Это означало, что двое-трое людей спали на одной и той же кровати в разное время. Из-за этого в квартирах царила антисанитария и скученность. Владельцы домов или их администраторы чаще всего закрывали на это глаза, а чтобы на это закрывала глаза и полиция, вся вертикаль от околоточного (участкового) до командира части (начальника РОВД) была «прикормлена».  

Формы найма квартир различались между собой. Обычно в дешёвых квартирах плата происходила по уговору между домовладельцем и жильцом. Там же, где месячная выплата превышала 50 рублей, составлялся договор у нотариуса. В договоре прописывались обязанности каждой стороны. Так, домовладелец должен был следить за санитарным состоянием дома, отвечать за его противопожарную безопасность, чистоту и освещение. Наниматель, в свою очередь, обязывался вовремя вносить плату и не имел права перепрофилировать жилое помещение под нежилое. Если же наниматель хотел съехать с квартиры досрочно, то домовладелец имел право взыскать с него остаток суммы. Уважительной причиной для выезда без доплаты были или стихийное бедствие, или начало войны, или эпидемия. За нарушение условий договора домовладелец мог через суд получить с клиента неустойку. Точно так же мог поступить и клиент, если при расчёте квартплаты домовладелец допустил ошибку в сумме.

Перед революцией рынок жилья в Москве был одним из самых динамично развивающихся и доходных сегментов. Несмотря на широкий выбор, спрос намного превышал предложение. По переписи 1907 г. в Москве не было занято лишь 7% квартир. Под жилые помещения переделывали даже дворовые сараи и конюшни. Жители первых этажей жаловались, что их окна чуть ли не до половины заклеены объявлениями о сдаче жилплощади. В 1908 г. на уровне правительства города было введено положение об объявлениях, которые отныне должны были быть красного и зелёного цвета. В первом случае домовладелец оповещал, что сдаётся целая квартира, во втором – что свободна комната.

Несмотря на некоторое сходство с нашими днями, до революции в сфере недвижимости существовали отличительные особенности. Во-первых, квартиры крайне редко покупались – в подавляющем большинстве случаев их снимали, при этом в съёмных квартирах не жили долго (обычно их меняли каждый год). Это происходило из-за того, что в тёплый период времени выгоднее было снять дачу, чтобы платить за весь сезон фиксированную цену, а не помесячно, как в городе.

Во-вторых, не существовало как таковых ни долевого строительства, ни девелоперства. В первом случае строительство «доходника» требовало значительных инвестиций. Так, для организации домовладения нужен был участок площадью не менее 1 500 кв. м. (из расчёта минимальной цены на землю в центре Москвы подобный участок обходился в 50-75 тыс. руб.). Само строительство редко обходилось ниже 300-400 тыс. руб. Таким образом, для строительства доходного дома владелец должен был вложить в него порядка 0,5 млн рублей (или 1 млрд рублей по современным ценам) – немалые деньги как тогда, так и сейчас. Такое могли себе позволить только состоятельные люди, для которых возведение доходного дома было, наряду с основным бизнесом, скорее предметом дополнительной инвестиции и, в немалой степени, делом собственного престижа.

Наряду с этим, постоянный приток людей и жилищный кризис позволяли домовладельцам всё время повышать цены и иметь стабильный доход, при этом не расширяя свои домовладения. Известно, что когда начинался поиск новой квартиры, съёмщик старался найти её в том же районе, поскольку за год уже успевал обрасти горизонтальными связями и привыкнуть к местной инфраструктуре. Таким образом, жильцам нередко приходилось возвращаться в свой старый дом и мириться с ценовой политикой домовладельца. В доходных домах эконом-класса стандартная обустроенная квартира (это означало, что в ней не менее трёх комнат) стоила в среднем 350-400 рублей год (в пересчёте на современные деньги 60-65 тыс. рублей в месяц), то есть недёшево даже по тем временам. Немалая стоимость жилья приводила к тому, что наниматель подселял к себе жильцов, сдавая им часть площади. Этим субаренда не заканчивалась: такой съёмщик мог вселить к себе в комнату ещё одного человека (эта форма сдачи называлась «снять угол»).

Важно отметить, что наплыв потенциальных съёмщиков был таков, что можно было сдать даже самое непритязательное жильё. При этом реклама жилплощади печаталась в газетах, только если речь шла о престижном сегменте. Информация о более демократичных квартирах передавалась из уст в уста – её можно было получить от извозчика или в трактире. Квартиры в то время нанимались без посредников: клиент просто приходил по нужному адресу и договаривался напрямую или с самим владельцем дома, или с его представителями. В этом смысле у вероятных девелоперов, риелторов и владельцев адресных агентств просто не было того предмета спроса, который они могли бы удовлетворять.

На рубеже XIX – XX вв. обозначился значительный интерес сразу к двум сегментам жилой недвижимости: бюджетному и элитному. Это оказало своё влияние на организацию доходных домов. Так, в 1912 г. известный московский архитектор Рихард Нирнзее приобрёл участок земли в районе Пушкинской площади с целью построить на нём собственный «доходник». Стратегия Нирнзее заключалась в создании доступных малометражных квартир для холостых мужчин. Помимо функционального назначения дома архитектор придал ему неповторимую эклектичную форму, где элементы модерна сочетались со строгим неоклассицизмом. В итоге получился монументальный «тучерез», который и после революции долгое время оставался самым высоким жилым домом Москвы.

Дом Нирнзее, вид сбоку и сзади. Заметны характерная постройка корпусов буквой «Ш» и курдонёры (углубления в фасаде, которые визуально делали дом больше, при этом сохраняя полезные площади)

Встреча двух эпох: доходный дом начала XIX в. скромно ютится под сенью величественного дома Нирнзее начала XX в. Современный адрес: Б. Гнездниковский пер., дома 8 и 10

Профессиональному успеху Нирнзее сопутствовал и коммерческий: спрос на квартиры привёл к тому, что в 1915 г. петербургский банкир, угольный магнат Дмитрий Рубинштейн приобрёл дом в собственность у владельца за 2 млн. рублей (сравнимо со стоимостью пяти доходных домов в столице).

Среди наиболее известных проектов в секторе элитного жилья можно выделить доходный дом Фёдора Афремова. Уроженец Калужской губернии, выходец из крестьянской семьи, он, как водилось в то время, пешком пришёл в Москву по Калужской дороге (сейчас на её месте пролегает Ленинский проспект) и в 1887 г. организовал винокуренный завод в районе современной Калужской площади. Предприятие, выпускавшее разнообразные спиртные напитки, было настолько успешным, что Афремов стал 1-ой гильдии купцом и составлял реальную конкуренцию знаменитым водочным фабрикантам братьям Смирновым.

По замыслу Афремова, самый элитный доходный дом Москвы должен был стать живым свидетельством его успешности. Предприниматель купил участок земли на Садовом кольце, у Красных ворот. На этом месте вырос ультрасовременный жилой комплекс, который сохранился до наших дней практически в первозданном виде.

Доходный дом Афремова у Красных ворот, до появления дома Нирнзее – самый высокий жилой дом в Москве. В наши дни его бы назвали «ЖК Афремовский». Квартиры в нём сдаются и в наши дни, а потомки некоторых въехавших после революции семей живут до сих пор. Современный адрес: Садово-Спасская ул., 19

На участке, где сейчас стоит дом, в конце XIX в. было несколько одноэтажных строений, сдаваемых под склады и магазины. В марте 1904 г. только начался снос старых построек, а будущие съёмщики уже начали интересоваться условиями получения площади в новом здании. В январе 1905 г., ещё до того, как были сданы квартиры, в дом Афремова въехали первые арендаторы – пивной ресторан «Новая Бавария», мясная и овощная лавки. Впоследствии в здании были организованы пекарня, прачечная и магазины.

Квартиры в новом доме начали заселяться с весны-лета 1906 г. Каждый подъезд соответствовал своему типу жилья. Так, в 1-ом располагалось 4 квартиры (3 пятикомнатных по 144 кв. м. каждая и одна четырехкомнатная, 86 кв. м.). Во 2-ом были только пятикомнатные – две по 110 кв. м. и две по 134 кв. м. В 3-ем подъезде на лестничной клетке находились две пятикомнатные (по 110 кв. м.) и две шестикомнатные (86 и 112 кв. м. соответственно) квартиры.

Арендная плата в данных подъездах была высокой – от 420 рублей за 86-метровую до 950 рублей за 110-метровую квартиру в год. 134-метровая стоила уже 1 020 рублей в год. Таким образом, в пересчёте на сегодняшние деньги квартира в таком сегменте стоила 100-120 тыс. рублей в месяц. Цена при этом могла варьироваться в зависимости от этажа: самым престижным считалось пространство со 2 по 4 этаж, дальше квартиры дешевели. Желая привлечь публику, Афремов вскоре пристроил к главному зданию три корпуса, где организовал 160 квартир для служащих близлежащей железной дороги, которые по стоимости были более доступными. Стремясь использовать полезные площади по максимуму, Афремов предлагал различным фирмам размещать на брандмауэре (боковой огнеупорной стене) дома свою наружную рекламу.

Наружная реклама на стене дома Афремова. Особо выделяются кондитерская фабрика Эйнем (будущий «Красный Октябрь») и парфюмерная фабрика Брокара (будущая «Новая Заря»)

В случае с элитным жильём вопрос о привлечении клиентуры был более насущным. Сама цена квартиры определялась не только удобством и эргономичностью планировки, но и наличием элементов комфорта. В этом смысле история доходных домов неразрывно связана с организацией современных бытовых удобств.

В первой половине XIX в. канализация не была распространена повсеместно (к ней была подсоединена лишь половина домовладений и только в центре), на заднем дворе могла располагаться выгребная яма. Предприимчивые люди тут же организовали клозеты – прообраз современных биотуалетов. Снаружи они напоминали деревянные дачные удобства. Продукты жизнедеятельности в них мешались с золой и известью, а полученное удобрение потом реализовывалось. Интенсивная прокладка канализации происходила в Москве в конце XIX – начале XX в. Тогда полгорода оказалось разрыто, и градоначальник специально обратился к раздражённым москвичам с извинениями за временные неудобства.  

Прокладка труб над Москвой-рекой в ходе работ по модернизации канализационной системы, начавшейся в 1898 г

Элемент насосной станции на Яузе

В середине XIX в. в квартирах стали появляться первые санузлы современного типа, а уже к концу века две трети трёхкомнатных и почти все крупногабаритные квартиры были оборудованы ими. Постепенно удобства появлялись и в дешёвых «однушках» и «двушках». Существовали правила пользования канализацией: туда запрещалось сливать талые воды, кислоту и жидкости температурой свыше 40 градусов. Домовладельцы платили за канализацию особый сбор, который определялся в процентном соотношении от их прибыли. Платить можно было сразу на год вперёд, либо в рассрочку поквартально. Любопытно, что одной из первых на рынок российской сантехники пришла британская фирма Unitas («Единство»). Её продукция получила такое распространение, что само устройство в русском языке стало называться не иначе, как по названию компании.

Оригинальная реклама фирмы Unitas

Что касается водоснабжения, то изначально жильцы пользовались услугами водовозов. С ростом населения на задних дворах домов стали устраивать общие краны, где можно было набрать воды. Однако её качество было плохим, и люди продолжали ходить на колодцы. Появление современных водопроводов с системой очистки воды и тарифным планом стало атрибутом конца XIX в. К этому времени все дорогие квартиры, три четверти недорогих и половина дешёвых уже имели нормальную водопроводную систему. Плата за воду составляла 10 копеек за 1 куб. м., то есть примерно 20 современных рублей (сейчас городские тарифы Водоканала для частного пользователя составляют 28-33 рубля). При этом по закону 1896 г. воду в частные помещения можно было поставлять только с использованием счётчиков (водомеров). Такса за пользование ими составляла 6 рублей в год, её платил домовладелец.

Старая водонапорная башня во дворах Савёловского вокзала

Любопытно, что в указанное время (начало XX в.) в домах появился ранее неизвестный и хорошо знакомый нам теперь тип обслуги – водопроводчики. Ими становились грамотные и толковые слесари. Хороший водопроводчик в одиночку мог обслуживать большой доходный дом. Он пользовался расположением домовладельца, как и старший дворник получал от него отдельную бесплатную жилплощадь, при этом его зарплата была гораздо выше и доходила до 100 рублей в месяц (т.е. была втрое выше, чем жалование обыкновенного фабричного рабочего). В переводе на современные деньги доход опытного водопроводчика составлял бы порядка 180 тыс. рублей в месяц.

В последней четверти XIX в. в квартирах начали появляться ванные и душевые кабины. Первоначально воду грели на плите и заливали в резервуар в ванной комнате. Однако к концу XIX в. стали появляться печи с встроенным баком для нагрева воды. Он наполнялся из водопровода, после чего нагретая вода по трубам поступала в душ или ванную. Смесителей тогда ещё не было, и во втором случае воду приходилось просто размешивать ложкой. В дешёвых доходных домах существовали общественные ванные, заменявшие бани.

Особой статьёй был лифт, при этом, в отличие от наших дней, проезд в нём был платным – 2 копейки за пользование обычным лебёдочным и 6 копеек – за гидравлический. Разница в цене была обусловлена тем, что во втором случае подъём осуществлялся посредством создания давления жидкости с помощью насосов, и лифт шёл гораздо мягче и более плавно. Лифты в то время были менее утилитарными, чем сейчас: внутри они оформлялись ценными породами дерева, снаружи – кованным литьём. Иногда в кабине размещались бархатные сидения.

Особо отмечалось, что в доме был установлен телефон (в то время популярностью пользовалась шведская фирма Ericsson).

Телефоны Ericsson – образца 1907 и 2007 гг. Оба бесконечно устарели

В то время личные телефоны были относительно редки и являлись атрибутом очень важных и состоятельных людей. Чтобы установить себе телефон, требовалось разрешение домовладельца. Чаще телефоны висели в общем доступе, и к ним приглашали. Абонентская плата за личный телефон изначально была очень высокой – 250 рублей (сравнимо с арендой хорошей трёхкомнатной квартиры), но постепенно начала снижаться. Примечательно, что практика заказа еды и товаров по телефону появилась ещё до революции и считалась признаком солидности.

В хороших доходных домах был и свой персонал. Как правило, он включал команду дворников и швейцара. Младшие дворники убирали улицу перед домом и двор, разносили по квартирам дрова, если не было центрального отопления, следили за порядком. Ими командовал старший дворник, которому домовладелец выделял небольшую бесплатную квартирку. Старший пользовался доверием хозяина дома: иногда ему могли даже поручать сбор квартплаты с жильцов.

Швейцары, в свою очередь, выполняли роль одновременно рецепциониста и консьержа. Так, они узнавали у незнакомца, к кому именно он идёт, пускали в дом припозднившихся жильцов, когда двери уже были закрыты, сортировали входящую почту, приглашали жильцов к телефону, если он был общий. Помимо этого, швейцары выполняли функции лифтёров – за это жильцы вносили домовладельцу по 2 рубля в месяц. В объявлениях о сдаче элитных квартир непременно подчёркивалось, что в доме имеется парадная лестница «с ковром и швейцаром» – это напрямую влияло на увеличение цены. Швейцар пользовался своим положением, выполняя различные поручения жильцов, и немалую часть его дохода составляли чаевые.

Проблемы, с которыми сталкивались застройщики, с XIX в. не изменились. Прежде всего, могли возникнуть трения с муниципалитетом. Власти, продвигая какие-то муниципальные инициативы, могли не утвердить частный проект как противоречащий градостроительной политике. Символом противостояния застройщика и московских властей стало «дело Хомякова», произошедшее на рубеже веков. Молодой предприниматель Алексей Хомяков получил в наследство участок земли на углу Кузнецкого моста и Петровки, на котором собрался построить большой доходный дом. Его фасад должен был пройти по красной линии улицы. Однако городские власти не согласовали проект в таком виде, так как собирались расширить проезжую часть Кузнецкого моста. Тогда Хомяков сделал фасад на спорном участке углом, а появившийся фрагмент улицы обнёс оградой и посадил на нём деревья. Когда власти предложили сгладить данный участок (то есть фактически перевести его в разряд муниципальной собственности), Хомяков заявил, что это его частное владение, и он будет распоряжаться им, как хочет. Конфликт продолжался больше десяти лет: Хомяков требовал за участок 100 тыс. рублей при его рыночной стоимости 13 тыс. В дело пришлось даже вмешиваться Сенату, который способствовал поиску компромисса. В итоге Хомякову было выплачено 39 тыс. взамен 100 тыс., а о «Хомяковой роще», как её прозвали москвичи, говорили ещё долго.

Доходный и торговый дом Хомякова с тем самым угловым фасадом. «Хомякова роща» находилась как раз на месте современной пешеходной зоны. В советское время здание было надстроено двумя этажами, и в него въехало Управление морского и речного транспорта, которое находится здесь до сих пор. Бывший дом Хомякова также «снимался» в роли Статистического управления в известном советском фильме «Служебный роман». Сегодняшний адрес: Петровка, д. 3

Неконфликтный случай представляет история Василия Баскакова. Крестьянин Владимирской губернии, он приехал в Москву, где стал заниматься операциями с землёй. Подобно чеховскому Лопахину, Баскаков точно ощутил новую конъюнктуру: находившаяся в упадке родовая аристократия, владевшая большими участками земли в центре города, постепенно начала распродавать их, нередко за бесценок. Среди них были очень лакомые куски: так, в 1912 г. Баскаков приобрёл домовладение между Большой и Малой Никитскими улицами, когда-то принадлежавшее князьям Голицыным. Таким образом, у сына крепостного оказалась во владении усадьба, которая ранее принадлежала одной из самых могущественных аристократических семей России. Вскоре к Василию подтянулся его брат Иван, и уже через два года этот семейный подряд построил на своём участке шестиэтажный доходный дом. Сами братья въехали в бывшую господскую усадьбу, которая стояла в другом конце их участка.

Доходный дом братьев Баскаковых. Строительство окончено в 1912 г. Несколько лет назад подвергся капитальному ремонту, и теперь здесь располагается премиальный ЖК «Малая Никитская». Сегодняшний адрес: М. Никитская ул., 15

Вместе с тем, проблемы могли прийти оттуда, откуда их не ждали. Проект дома мог не понравиться отдельному депутату (или группе депутатов) городской думы. Известно, что подобное лобби выступало против высотного строительства, мотивируя это тем, что жители соседних домов не получают достаточного количества свежего воздуха и солнечного света, а сами высотные дома пожароопасные и антисанитарные. Эта риторика не возникала на пустом месте, а была, в частности, выражением интересов торговой среды, представители которой не хотели уступать своё место доходным домам. Подобная ситуация могла тянуть за собой кампанию в прессе и повышенный интерес к доходному дому со стороны полицейских, пожарной охраны и санитарных служб.

Интересен также вопрос инвестиций в портфели недвижимости. В то время эта практика только начинала появляться, и нередко трудно характеризовать дореволюционное домостроительство в этой терминологии. С одной стороны, подобная деятельность скорее была атрибутом компаний, а не отдельных владельцев. К примеру, страховое общество «Россия», один из лидеров тогдашнего рынка страхования, имело несколько больших домов в центре Москвы (в одном из них, на Лубянской площади, впоследствии разместились советские спецслужбы). Однако далеко не все площади там сдавались на коммерческой основе: ряд квартир резервировался за служащими Общества, которые либо платили символическую плату, либо занимали жильё бесплатно в качестве служебного.

Доходный дом «Общества Россия» на Сретенке, 1902 г. Считается искусствоведами самым красивым жилым домом в Москве. До революции здесь сдавались квартиры премиум-класса, в которых проживали именитые учёные и депутаты Государственной думы. Дом был оснащён по последнему слову техники: в каждой квартире было паровое отопление, ванна с нагревателями и кондиционеры. Современный адрес: Сретенский бульвар, д. 6/1

Иногда его называют «дом-квартал». Он кажется огромным…

… хотя на самом деле это два корпуса

Ещё один доходный дом общества «Россия» на Лубянской площади, также законченный в 1902 г. Здесь располагались не только жилые, но и офисные площади. В советское время был сильно перестроен и теперь мало напоминает прототип. Здание получило широкую узнаваемость в связи с тем, что здесь во времена СССР располагались органы госбезопасности. Москвичи помнили о прошлом этого дома и придумали шутку: «Раньше был Госстрах – теперь стал Госужас»

Другой случай – домовладение семьи Бахрушиных на углу Тверской и Козицкого переулка. В начале XX в. там был построен жилищный комплекс из четырех домов. Тем не менее, формально все строения шли под одним номером, то есть рассматривались как один дом, и ими владела вся семья, а не отдельно взятый её представитель. Более того, у Бахрушиных в собственности был ещё ряд благотворительных домов, где людей селили бесплатно.

Фасад дома Бахрушиных – шедевр московского Модерна. Строительство окончено в 1901 г. Здесь по-прежнему можно снять квартиру (её цена, правда, будет намного выше, чем в дореволюционные времена), а наличие в цокольном этаже магазинов предусматривал изначальный проект. В этом смысле можно сказать, что дом используется по прямому назначению. Современный адрес: Тверская ул., 12

Настоящим инвестиционным портфелем недвижимости можно назвать объекты недвижимости Святейшего Синода. В конце XIX – начале XX в. Синод и подведомственные ему монастыри организовывали подворья, представлявшие собой земельные участки с недорогими доходными домами, которые действительно были предназначены исключительно для заработка денег путем сдачи их в аренду. К примеру, Синоду принадлежал крупный земельный участок между Камергерским и Георгиевскими переулками. Половина его площади была в 1886 г. сдана в аренду Московскому электрическому обществу, которое организовало на участке городскую электростанцию. Через 10 лет, в 1897 г., на второй половине участка был сдан доходный дом недорогих квартир. К дому прилегал земельный участок, который вместе с домом и составлял подворье.

Доходный дом Синодального ведомства, 1897 г. Современный адрес: Камергерский пер., 5/6 (угол Большой Дмитровки)

Таким образом, духовное ведомство могло получать доход и с дома, и с участка. Тем не менее, Синод не выступал здесь как частная структура: поскольку он являлся своего рода Министерством по делам Православной церкви, то и объекты недвижимости нельзя было характеризовать как частные владения.

Революция нарушила развитие рынка недвижимости. Бывшие «доходники» были национализированы, квартиры преобразованы в коммуналки. Некоторым владельцам домов пришлось уехать из страны, как Афремову, и их следы затерялись среди многочисленной русской эмиграции. Другие не вынесли произошедших перемен: после того, как все объекты, созданные Нирнзее, были национализированы новой властью, архитектор покончил с собой, бросившись в лестничный пролёт своего самого известного дома. Тем не менее, кто-то смог остаться в России. Так, Василий Баскаков, лишившись всей собственности, сумел сохранить небольшую комнату в доме, который когда-то построил его брат, где умер своей смертью.

* * *

После революции решить квартирный вопрос попытались большевики. По их замыслу, следовало произвести отход от «буржуазных» доходных домов в сторону «домов-коммун». По замыслу архитекторов, в таких домах квартира на несколько семей подразумевала бы наличие большого кухонного пространства, общей столовой и клуба, а бани и прачечные были бы в совместном пользовании нескольких квартир. Идея только звучала революционно – по сути это был значительный шаг назад, к дешёвым доходным домам, от которых как раз начали отходить.

Знаменитый дом Наркомата финансов на Пресне, планировавшийся как типичный дом-коммуна. Строительство окончено в 1930 г., накануне постановления ЦК партии об устройстве быта, осудившего подобную организацию жилых площадей. Современный адрес: Новинский бульвар, 25 стр. 1

Квартирный вопрос, о котором писал Булгаков, пережил революцию на долгие десятилетия и продержался до конца 1950-х гг. Никита Хрущёв, находившийся тогда у власти, понял, что ситуация грозит социальным взрывом: заполняемость коммунальных квартир была давно исчерпана, другого вида массового жилья по сути не было, а люди в города продолжали прибывать. Именно с этим периодом были связаны два распоряжения – о начале строительства доступного жилья (получившего в народе название «хрущёвка») и введении лимита на прописку в городах (отсюда появилось понятие «лимитчик», то есть тот, кому разрешено приехать в город и поселиться там). Жилищную проблему удалось решить только таким путём.

Примечательно, что многие архитектурные и технологические решения, которые нашли своё воплощение в «хрущёвках» и типовых домах брежневской поры, были имплементированы ещё на рубеже веков. Организация кухонного пространства, встроенная мебель и система вентиляции, централизованные системы теплоснабжения и подачи воды впечатляли неискушённых советских граждан, хотя их предки могли пользоваться этими элементами быта в старых доходных домах.